Beschlüsse trotz Hausverbots eines Wohnungseigentümers wirksam
Ein Wohnungseigentümer legte Rechtsmittel gegen eine Entscheidung ein, mit der er zur Zahlung rückständigen Hausgelds verpflichtet worden war. Er machte geltend, dass er an der zugrunde liegenden Eigentümerversammlung nicht habe teilnehmen können, da ihm vor Ort von einer Miteigentümerin unter Hinzuziehung der Polizei ein Hausverbot erteilt worden sei. Das Landgericht Dortmund (Beschluss vom 29. April 2025 – 1 S 194/24) hat das Urteil der Vorinstanz bestätigt, welches den Beklagten zur Zahlung des rückständigen Hausgeldes verurteilt hatte.
Der Wohnungseigentümer führte vor Gericht an, dass die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wegen seines Ausschlusses nichtig seien. Zudem hatte er im Vorfeld versucht, sich durch seine Kinder vertreten zu lassen – was jedoch mit Verweis auf die Teilungserklärung abgelehnt worden war. Schließlich rügte er, das Protokoll der Versammlung sei nicht vom bestellten Verwalter, sondern lediglich von einem Mitarbeiter der zur Einladung ermächtigten Mehrheitseigentümerin unterzeichnet worden.
Ausschluss war berechtigt
Das Landgericht Dortmund bestätigte zwar, dass ein Ausschluss von der Eigentümerversammlung, der gegen die Rechtsordnung verstößt, in der Tat zur Nichtigkeit aller in diesem Rahmen gefassten Beschlüsse führen kann. Ein solcher Verstoß liegt beispielsweise vor, wenn ein Eigentümer bewusst ausgeladen oder ohne Rechtsgrund ferngehalten wird.
Im vorliegenden Fall war jedoch eine Einladung ausgesprochen worden. Die Tatsache, dass die Teilnahme vor Ort durch ein polizeilich durchgesetztes Hausverbot einer Miteigentümerin unterbunden wurde, sei als Begründung nicht ausreichend, sodass kein unberechtigter Ausschluss im juristischen Sinne vorlag.
Weitere Einwände des Klägers überzeugten das Gericht nicht
Hätte der Ausschluss beabsichtigt erfolgen sollen, so wäre die Einladung des Eigentümers nicht vorausgegangen. Des Weiteren wurde das zuvor geäußerte Begehren, durch die Kinder vertreten zu werden, als unzulässig erachtet. Gemäß der Teilungserklärung sind lediglich Ehegatten, Miteigentümer oder der Verwalter dazu befugt, eine Vertretung vorzunehmen. Auch der Einwand zur fehlerhaften Protokollierung überzeugte die Richter nicht. Gemäß der Teilungserklärung war die sogenannte qualifizierte Protokollierungsklausel zu berücksichtigen, die eine Unterzeichnung des Protokolls durch den Verwalter sowie zwei Eigentümer vorsah. Tatsächlich war jedoch lediglich der Verwalter anwesend, der zugleich selbst Eigentümer war – dessen Unterschrift genügte. Das Gericht führte aus, dass selbst im Falle eines formellen Fehlers dies lediglich zur Anfechtbarkeit, nicht jedoch zur Nichtigkeit der Beschlüsse führe. Eine fristgerechte Anfechtung war jedoch nicht vorgenommen worden. Darüber hinaus wurden weitere Einwendungen des Eigentümers, die sich etwa auf die fehlende Legitimation des Verwalters oder die unrechtmäßige Einberufung der Versammlung bezogen, als unbegründet abgelehnt. Die Einberufung sei durch gerichtlichen Beschluss ermöglicht worden, und der Verwalter sei durch die Gemeinschaft ordnungsgemäß zur gerichtlichen Geltendmachung von Hausgeldforderungen bevollmächtigt worden.
