Eigentümergemeinschaft

Verwaltung nur noch mit Zertifikat

Seit dem 1. Dezember 2023 ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gesetzlich vorgeschrieben. Doch wer gilt als fachlich zertifiziert? Und was bedeutet das für bestehende Verwalterverhältnisse? Ein Urteil des Amtsgerichts Hannover zeigt, wie konsequent Gerichte diese Pflicht inzwischen durchsetzen.

Das Amtsgericht Hannover hat mit Urteil vom 23. Mai 2025 (483 C 611/24) entschieden, dass ein einzelnes Mitglied einer Teileigentümergemeinschaft – im vorliegenden Fall ging es um einen Garagenhof – Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters hat. Die Eigentümergemeinschaft hatte den Antrag des Eigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters abgelehnt. Das Gericht erklärte den ablehnenden Beschluss für ungültig und verpflichtete die Gemeinschaft zur Abberufung und Neubestellung. Weder die geringe Größe noch der Charakter als Garagengemeinschaft stünden dem Zertifizierungsanspruch entgegen. Unerheblich sei auch, ob der Verwalter seine Aufgaben bislang ordnungsgemäß erfüllt hat, oder ob die übrigen Eigentümer mit seiner Arbeit zufrieden waren.

Warum der Gesetzgeber die Zertifizierungspflicht eingeführt hat

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hat der Gesetzgeber die fachliche Qualifikation von Immobilienverwaltern erstmals verbindlich geregelt. Hintergrund ist die wachsende Komplexität der Verwaltungspraxis. Verwalter müssen heute unter anderem mit energetischen Sanierungspflichten, der Verteilung von CO₂-Kosten, Fragen zur E-Mobilität, der Digitalisierung der Beschlussfassung sowie der Finanzierung und Umsetzung größerer Instandhaltungsmaßnahmen umgehen können und dabei rechtssicher agieren. Ein zuvor gescheiterter Versuch, über das Gewerberecht eine Sachkundeprüfung einzuführen, mündete in die jetzige zivilrechtliche Lösung, den Anspruch auf eine qualifizierte Verwaltung unmittelbar zwischen den Eigentümern zu verankern.

Wer verwalten will, muss seine Qualifikation belegen

Eigentümer können folglich nun jederzeit direkt von der Eigentümergemeinschaft verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Bei einer bevorstehenden Verwalterbestellung sollte ein IHK-Zertifikat oder ein Nachweis über eine anerkannte Qualifikation (zum Beispiel als Immobilienkaufmann oder Volljurist) vorgelegt werden, um Anfechtungen zu vermeiden. Bei bereits bestellten Verwaltern können Eigentümer die Vorlage entsprechender Nachweise nachträglich aufgrund eines konkludenten Einsichts- oder Nachweisverlangens fordern. Liegt eine Zertifizierung (noch) nicht vor, kann geprüft werden, ob diese kurzfristig nachgeholt werden kann, etwa durch das Absolvieren der IHK-Prüfung. Diese besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil und wird bundesweit regelmäßig angeboten. Die Prüfungsgebühr beträgt in der Regel 300 bis 400 Euro, eine Wiederholung ist jederzeit möglich.

Verwaltungswirklichkeit im Wandel

Trotz steigender Anforderungen und wachsendem Kostendruck betreuen inzwischen über 4.000 Verwaltungsunternehmen mehr als 7 Millionen Immobilieneinheiten. Digitalisierung, Personalengpässe und komplexere rechtliche Vorgaben machen die Verwaltung anspruchsvoller denn je. Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz, etwa in der Buchhaltung oder Kommunikation, wird zunehmend zur strukturellen Notwendigkeit. Gerade bei juristischen Personen, wie etwa einer GmbH, ist entscheidend, dass eine tatsächlich verwaltende Person zertifiziert oder gleichgestellt ist. Eine reine Geschäftsführung genügt nicht. Eigentümer sollten daher gezielt nach Qualifikationsnachweisen der konkret handelnden Personen fragen. Mit der Zertifizierungspflicht ist die Qualitätssicherung der Verwaltung zur gemeinsamen Aufgabe von Verwaltern und Eigentümern geworden. Haus & Grund steht Eigentümern hierbei beratend zur Seite.

Luisa Peitz
Referentin Recht